Chmura wiedzy

Warunki wynajmu: Jak bezboleśnie wynająć pokój

Wraz z umową o budowę czynsz jest jednym z najczęstszych źródeł sporów sądowych. Są tego dwa powody: po pierwsze, uczestnicy obrotu nie rozumieją w pełni zawiłości stosunków najmu, a po drugie, sama ich regulacja legislacyjna jest niejednoznaczna i czasami sugeruje biegunowe stanowiska w jednej sprawie. Aby uniknąć problemów, warto spojrzeć na umowę najmu oczami prawnika, to znaczy zastosować przejrzysty algorytm do studiowania dokumentu, konsekwentnie zadając sobie kilka pytań.

Kto

Pytanie pierwsze: kto jest kontrahentem? Na stronie internetowej Najwyższego Sądu Arbitrażowego można zobaczyć, w jakim stopniu ten wynajmujący jest w konflikcie, w ilu sprawach sądowych brał udział. Ogólne informacje o firmie można znaleźć na stronie nalog.ru oraz w systemie SPARK. Następnie musisz sprawdzić kompetencje kontrahenta do zawarcia umowy. Jeśli zostanie podpisany przez Dyrektora Generalnego, prosimy o decyzję w sprawie jego powołania, jeżeli inny pracownik spółki jest pełnomocnikiem. Jeśli sam kontrahent jest najemcą, konieczne jest również sprawdzenie jego uprawnień jako najemcy - czy ma on prawo do podnajmu nieruchomości. Jeśli prawo to nie jest określone w jego własnej umowie najmu, wówczas umowa z nim może zostać zawarta tylko za pisemną zgodą głównego najemcy. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli jesteś poddzierżawcą, umowa najmu nie jest dla ciebie obojętna.

Co

Drugie pytanie: co wynajmujesz? Ważne jest, aby zrozumieć, że przedmiotem leasingu może być wyłącznie rzecz indywidualnie zdefiniowana. Na przykład nie możesz po prostu wypożyczyć pióra, ale możesz „Czarne pióro wieczne Parker ze stalowym piórem i mosiężną kopertą”. To samo dotyczy lokali. Jeśli nie wynajmujesz całego pokoju, ale jego część (na przykład punkt w centrum handlowym), musisz koniecznie dołączyć do umowy plan piętra, który graficznie pokazuje lokalizację twojego punktu. Dokładną powierzchnię lokalu określa wspólny pomiar powierzchni wraz z przedstawicielem właściciela. Warto również poprosić o wyciąg z Unified State Register of Real Estate Rights na dzierżawionej działce.

nie możesz po prostu wypożyczyć pióra, ale możesz „Pióro wieczne Parker ze stalowym piórem i mosiężnym korpusem”

Nie jest bardzo droga. Na tej podstawie dowiesz się, czy wynajmujący ma prawo wydzierżawić nieruchomość, czy jest ona zobowiązana, czy toczą się spory prawne dotyczące tej nieruchomości. Jest prawdopodobne, że ta osoba nie będzie miała praw własności. Nie oznacza to jednak, że umowa nie może zostać zawarta. Dzieje się tak na przykład podczas budowy lokali: centrum handlowe zostało już zbudowane, a własność nie została jeszcze wydana. W takich przypadkach w praktyce opracowano coś takiego jak wstępna dzierżawa. Jedynym przedmiotem tej umowy jest obowiązek zawarcia umowy po uzyskaniu przez leasingodawcę prawa własności. Umowa ta zazwyczaj określa, że ​​można w pełni wykorzystać nieruchomość przed zawarciem głównej umowy.

Ile

Po zrozumieniu, kto jest przed nami i co wynajmujemy, możemy przystąpić do formułowania warunków umowy. Czynsz może być ustaloną kwotą lub formułą obliczeniową, składającą się z różnych czynników. Najważniejsze, aby to naprawić. Nie możesz pozwolić, aby pewna zmienna we wzorze całkowicie zależała od woli jednej ze stron - na przykład współczynnik wyjaśniający właściciela, który zgłasza co miesiąc. Może to prowadzić nie tylko do nadużyć jednej ze stron, ale także do tego, że sąd uzna cenę umowy za nieważną. Ważne jest, aby wskazać w umowie, czy cena zawiera podatek od wartości dodanej (VAT).

Ciekawe jest to, że czynszów nie można również ustawiać w formie rachunków za media ani materiałów eksploatacyjnych. Mówiąc relatywnie, nie może być równe wydatkom, które sam wydajesz, ponieważ dzierżawę należy zawsze zapłacić. Zgodnie z prawem czynsz nie może być zwiększany częściej niż raz w roku, chyba że umowa stanowi inaczej. Wzrost opłat, który występuje w inny sposób, musi zostać ustalony w umowie. Oczywiście umowa powinna unikać jakichkolwiek jednostronnych uprawnień, w tym prawa leasingodawcy do zmiany opłaty, na przykład na podstawie sprawozdania rzeczoznawcy.

Naprawa

Przy formułowaniu warunków umowy należy zwrócić uwagę na odpowiedzialność stron za jej naruszenie: jaka jest procedura odszkodowania umownego. Jeśli coś się zepsuje, nie powiedzie się, w jaki sposób i przez kogo zostanie to zrekompensowane. Wynajmując pokój, po wygaśnięciu umowy musisz zwrócić go w takim samym stanie, z uwzględnieniem normalnego zużycia.

Jeśli chcesz przeprowadzić naprawy, które doprowadzą do tak zwanych nierozłącznych ulepszeń pokoju, warto napisać jak najwięcej o jego warunkach w umowie

Przed podpisaniem umowy należy uzyskać opinię rzeczoznawcy, w której odnotowany zostanie stan i braki lokalu. Jeśli braki nie są określone w umowie, masz prawo żądać zwrotu kosztów remontu, powołując się na potrzebę ich usunięcia. Jeśli chcesz przeprowadzić naprawy, które doprowadzą do tak zwanych „nierozłącznych ulepszeń” w pokoju, powinieneś zapisać jego warunki w umowie tak szczegółowo, jak to możliwe. Powinien wskazywać pewien koszt tych ulepszeń, który wynajmujący zgadza się zrekompensować.

Rejestracja

Jeśli zawrzesz umowę na okres dłuższy niż rok, wymagana jest jej rejestracja stanowa. Z tego powodu wiele umów najmu jest wydawanych na 11 miesięcy. Ciekawy niuans: w przypadku umowy na czas nieokreślony rejestracja nie jest konieczna, ponieważ okres ten może być krótszy lub dłuższy niż rok.

w przypadku umowy na czas nieokreślony rejestracja nie jest konieczna, ponieważ okres ten może być krótszy lub dłuższy niż rok

Rejestracja jest dodatkową ochroną twoich praw. Na przykład możesz zabezpieczyć się przed sytuacją, w której pokój wynajmowany jest jednocześnie dwóm najemcom. Jednocześnie rejestracja stanu spowalnia obroty - trzeba poświęcić dużo czasu na zbieranie dokumentów i czekanie na werdykt.

Odnowienie

Najemca, który należycie wykonuje swoje obowiązki wynikające z umowy, ma prawo pierwokupu w stosunku do osób trzecich do zawarcia umowy najmu na nowy okres, jeżeli świadomie powiadomił wynajmującego o chęci skorzystania z tego prawa.

Nowa umowa zostaje automatycznie zawarta na czas nieokreślony. Warto pamiętać, że na czas nieokreślony istnieją ograniczenia związane ze sposobem, w jaki strony muszą się wzajemnie powiadamiać o rozwiązaniu umowy. Prawo pierwokupu nie oznacza również, że leasingobiorca może wymagać od leasingodawcy zawarcia nowej umowy na takich samych warunkach. Wynajmujący nie jest w żaden sposób związany warunkami poprzedniej umowy.

Wypowiedzenie

Zgodnie z prawem jednostronne odstąpienie od naszych zobowiązań jest niedopuszczalne, to znaczy umowa nie może zostać rozwiązana na wniosek jednej ze stron, chyba że warunek ten jest określony w samej umowie. Wynajmujący nie może po prostu z własnej woli wyrzucić lokatora z jego terytorium, zmienić zamków, tym samym uniemożliwiając legalne użytkowanie nieruchomości. Ma prawo to zrobić tylko pod warunkiem, że najemca dopuścił się tak zwanego istotnego naruszenia. Lista tych istotnych naruszeń musi być wstępnie zapisana w umowie.

Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału Evgeny Uporov, prawnika w Monastyrsky, Zyuba, Stepanov i Wspólnicy.

Zdjęcie na okładce: Ollański

Popularne Wiadomości

Kategoria Chmura wiedzy, Następny Artykuł

Jak i ile Rosjan odpoczywało
Liczby pierwsze

Jak i ile Rosjan odpoczywało

Wczoraj serwis OneTwoTrip opublikował badanie na temat tego, ile czasu Rosjanie spędzają na zagranicznych podróżach - czas wakacji jest skrócony czwarty rok z rzędu. Życie w okolicy pokazało, jak i ilu Rosjan odpoczywa tego lata. 50% zagranicznych wyjazdów letnich trwało 7 dni, w 2014 r. Ich udział wyniósł 33%.
Czytaj Więcej
Najdroższe i najtańsze świeże gazety
Liczby pierwsze

Najdroższe i najtańsze świeże gazety

Gazety biznesowe Kommersant, Vedomosti i RBC z 10 czerwca ukazały się na pierwszej stronie pod hasłem „I / We Ivan Golunov”. W wielu kioskach kopie już się wyczerpały, na internetowych tablicach ogłoszeń pojawiły się pierwsze oferty dealerów. Życie wokół mówi, ile możesz kupić rzadkie liczby.
Czytaj Więcej
Najdroższy i najtańszy burger w Petersburgu
Liczby pierwsze

Najdroższy i najtańszy burger w Petersburgu

Tylko w ciągu ostatnich sześciu miesięcy w Sankt Petersburgu otwarto ponad 10 nowych domów z burgerami, a obecnie istnieje ponad 40 niesieciowych placówek specjalizujących się w super popularnych fast foodach. Ponadto burgery są gotowane w wielu innych kawiarniach i restauracjach, w tym drogich, ponieważ zakres ich cen może być bardzo duży.
Czytaj Więcej
O ile wzrosły ceny mieszkań dla fanów
Liczby pierwsze

O ile wzrosły ceny mieszkań dla fanów

Zostały około dwa tygodnie przed Mistrzostwami Świata, które odbędą się w 11 miastach Rosji. Eksperci Avito Real Estate oszacowali krótkoterminowe ceny wynajmu w tych miastach dzięki Mistrzostwom Świata w 2018 r. I dowiedzieli się, ile wzrosły w przeddzień świątecznego futbolu. 250 tysięcy rubli dziennie to najdroższe mieszkanie dla fanów.
Czytaj Więcej